GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPILIR İKEN YAPILAN BÜYÜK HATALAR NELERDİR ?!

10.03.2008
Gayrimenkul & Danışmanlık Hizmeti verirken gözlemlemiş olduğum bir kaç hususu sizlerle paylaşmak istiyorum .





1)Gayrimenkullerin Hepsinde on yılda kendini amorti edip etmiyeceğine bakılıyor oluşu

Gayrimenkul & Danışmanlık hizmeti verirken , insanlarla karşılıklı konuşuyorken ,internette her yerde sıkça karşılaştığımız ; yatırım yapılan gayrimenkulün kira getirisinin on yılda yani 120 ayda kendini amorti etmesi gerekliliği insanlarımız tarafından yanlış bilinmekte bu sebeble yapılan hesaplamardan dolayı insanlar bazen çok beğendikleri ve hoşuna giden bir gayrimenkulü çok pahalı diye almamaktadirlar.



Uluslar arasi piyasalar kendini 10 yılda amorti eden gayrimenkullerin sadece merkeziyet teşkil eden bölgelerdeki mağaza-dükkanlar ile lüks tabir edebileceğimiz plaza ve iş hanı katlarındaki ofislerde geçerli olduğunu söyliyebiliriz. Dünyanın hiç bir yerinde konutların kira getirisi 10 yılda kendini amorti etmez .Siz kendini 10 yılda amorti eden bir gayrimenkul bulmuşsanız ve bu konut ise çok kelepir bir yer bulmuş olduğunuzu söyliyebiliriz.



Uluslar arasi piyasalarda konutlar kendini 16 – 18 yıl arası gibi bir sürede amorti ettikleri görülmektedir .



Burdan çıkılacak hesapla 190 ay ile 215 arasi kendini amorti eden konutların aslında pahalı olmadığı varsayılır .



İş hanı ortamı ,iş yerine verilen daire gibi merkezi yerlerde ise 14-16 yıl kira getirisinin gayrimenkulün kendini amorti etmesi beklenir .



Buradan çıkılacak hesapla 170 ay ile 190 ay arasi kendi amorti eden yerlerin yatırım yapılabilir olduğu kabul edilir.



Yukarda örnekleri verilen rakamlara %10 yakınlıklar sizin yatırım hamlenizi engellememeli görüşündeyim .Bu rakamlara yakınlık derecesine göre pahalı ,çok pahalı veya ucuz çok ucuz gibi sonuçlara ulaşabilirsiniz.



Sonuç : Bir yerde gayrimenkul almadan önce yapılması gereken şey o mülkün ne kadar kira getirdiğini öğrenmekten geçiyor .Bundan sonra o bölgedeki o tip gayrimenkullerin kendini kaç ayda amorti ettiğini bulmaktan geçiyor .





Formül



Aylık kira x kendini amorti eden ay sayısı = Gerçek değer



Örnek



Aylık kirası bu günün değeri ile 1000 ytl olan bir konut gayrimenkul ela alalım .



Basit hesaplama ---------Formülden ve uluslar arasi değerlerden yola çıkarak



1000 ytl x 190 ay = 190.000 ytl



Bu fiyatın altı ucuz –çok ucuz diye uzar



1000 ytl x 215 ay = 215.000 ytl



Bu fiyatın üstü pahalı –Çok pahalı

Detaylı Ekspertiz –Detaylı hesaplama



Bölge içi yakın tarihte gerçekleşmiş beş tane işlem alınıp bunların ortalamaları ile bölgedeki kira ve m2 değerleri bulunur .Burdan çıkan bölge rayiç değeri ile kira rakamı çarpıldığında bölge içi sonuca ulaşmış olursunuz .



Ekspertiz ihtiyaçlarınız için ön sayfamızdan ilgili bölüme girip ekspertiz formu doldurup bize gönderebilirsiniz .En kısa zaman diliminde size dönüş yapılacaktir.



2.Kararsızlık , Tedirginlik ,Sektöre olan güvensizlik



Gayrimenkul & Danışmanlık Hizmeti verirken sık sık karşılaştığım kararsız insan profillerin aynı zamanda çok tedirgin insanlar olduğunu söylemeden geçemiyeceğim .Her şeyi çok ince eleyip sık dokuduklarından bir şeyi ilk bulan onlar olsa bile buldukları gayrimenkul onlar karar verene kadar genelde ya satılmış yada kiraya verilmiş olur.

Hem kararsız hemde gayrimenkul piyasasında tred eden insanlar yani sıkça al – sat yapan kişilerden bol bol hikayeler duyariz.Burayı alcaktim ah nasıl kaçırdım ,şurayı alcaktim şöyle kaçırdım gibi aynı borsadaki oyuncular gibi hikaye anlatırlar . Kararsız olan insan birde sektör içindeki mütahitlere ve emlakçılara güveni yoksa bu tarz kişilerin aslında çok daha uygun fiyata alabilecekleri alternatifler varken çok daha yüksek bedelller ödeyip gidip bir isme yatırım yapmalari kaçınılmaz olduğu hallerde mevcuttur. Her sektörün içinde olduğu gibi bu sektörün içinde bu işi çok iyi yapan kurumsal olduğu kadar profosyenel çalışan insanlar mevcuttur .Bazen bir şeye kalkışmadan önce o işle alakalı bir bilene danışmak size çok büyük kazançlar sağlıyabilir düşüncesindeyim .